為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，國土資源部會同住房和城鄉(xiāng)建設部，根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。國土資源部土地利用司有關負責人日前就《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（簡稱《試點方案》）進行了解讀。
問題一
請介紹一下此次《試點方案》政策出臺背景。
負責人：為構建購租并舉的住房體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部印發(fā)《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作的通知》提出：“在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點?！苯衲?月，住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》再次提出：“按照國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部的統(tǒng)一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作?！?/span>
按照上述文件要求，8月21日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《試點方案》，選擇13個城市開展試點，對11個省級國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門推進試點相關工作做出具體部署。
此次試點改革的指導思想明確，就是全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學習貫徹習近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構建購租并舉的住房體系為方向，著力構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，推進集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，健全服務和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
問題二
請問在利用集體建設用地建設租賃住房方面，以往有哪些實踐經(jīng)驗？試點前期是否有一定工作基礎？
負責人：為加強房地產(chǎn)用地市場調(diào)控，規(guī)范和指導相關工作，《國土資源部關于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》（國土資發(fā)〔2012〕26號）中提出：“對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，確需利用農(nóng)村集體建設用地進行租賃住房建設試點的，按照‘嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控’的要求，由省級人民政府審核同意試點方案并報我部審核批準后開展試點?！?/span>
北京、上海作為首批試點城市，幾年來試點項目運行取得了良好的效果，一是增加了住宅用地來源和租賃住房供給。二是擴展了集體經(jīng)營性建設用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。三是對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟社會環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。四是拓寬了集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長遠穩(wěn)定收益，有獲得感。
試點經(jīng)驗表明，利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。此次出爐《試點方案》，在總結提升上述試點經(jīng)驗的成果。我們希望通過改革試點，到2021年底，在相關地區(qū)成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。
問題三
試點城市范圍是如何確定的？
負責人：在超大、特大城市和住房和城鄉(xiāng)建設部批準的發(fā)展住房租賃市場試點城市中，按照地方自愿原則，部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。限定在上述試點城市范圍的原因在于，這些城市租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務能力相對較強。
問題四
地方開展利用集體建設用地建設租賃住房試點需要遵循哪些原則？
負責人：《試點方案》明確規(guī)定了把握正確方向、保證有序可控、堅持自主運作、提高服務效能四項基本原則。其中兩項內(nèi)容需要著重強調(diào)：一是項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不占用耕地。二是發(fā)揮政府主導作用的同時，必須尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟實力，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作。
問題五
如何確保試點改革組織保障？國土資源主管部門在試點中側(cè)重點是什么？
負責人：根據(jù)《試點方案》要求，國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設部共同部署利用集體建設用地建設租賃住房試點。省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導。城市政府全面負責試點組織領導工作，制定試點工作規(guī)則和組織實施方案，建立試點協(xié)調(diào)決策機構。各地區(qū)各有關部門要加強協(xié)調(diào)配合，穩(wěn)妥有序推進試點。
試點中，國土資源主管部門的主要側(cè)重點是做好土地保障，做好試點項目各項用地手續(xù)辦理，確保依法依規(guī)用地、節(jié)約集約用地。