遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》及有關(guān)文件的規(guī)定，制定本辦法。
第二條 凡從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均適用本辦法。
第三條 對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核計(jì)算增值額的，按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的可售面積占清算項(xiàng)目可售面積的比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額后，分別按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售收入和計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額。
普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，按各省轄市人民政府根據(jù)省人民政府授權(quán)制定并對(duì)社會(huì)公布標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。省轄市人民政府未制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門(mén)關(guān)于切實(shí)做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》（遼政發(fā)[2005]53號(hào)）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第四條 納稅人如委托中介機(jī)構(gòu)在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時(shí)，應(yīng)在報(bào)送有關(guān)資料的同時(shí)附送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《鑒證報(bào)告》，附件1）。
第二章 清算條件
第五條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
（一）全部竣工并銷(xiāo)售完畢并按規(guī)定已預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；全部竣工并銷(xiāo)售完畢未預(yù)繳土地增值稅的，在補(bǔ)繳預(yù)繳土地增值稅完畢后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；根據(jù)遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案的有關(guān)規(guī)定，以工程驗(yàn)收部門(mén)核發(fā)《遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案書(shū)》之日，作為土地增值稅清算項(xiàng)目竣工的時(shí)限；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。
第六條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一） 納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷(xiāo)）售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)到可銷(xiāo)售總建筑面積的比例85%（含）以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定有可能造成稅款流失、經(jīng)縣級(jí)（含縣級(jí)）以上主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)清算的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；
（四）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
第七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。
第三章 清算申請(qǐng)、受理與審核
第八條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在滿(mǎn)足清算條件后90個(gè)工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)，并據(jù)實(shí)填寫(xiě)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》（附件2）。
第九條 凡主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算通知書(shū)》（附件3－01）。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書(shū)》之日起90個(gè)工作日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)。
第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交以下有關(guān)清算項(xiàng)目材料，并填寫(xiě)《土地增值稅清算材料清單》（附件4）。
（一）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表，當(dāng)期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售期間的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（工程）銷(xiāo)售明細(xì)表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表）等；
（二）國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)；
（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；
（四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；
（五）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；
（六）銷(xiāo)售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售單價(jià)、用途等；
（七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；
（八）清算項(xiàng)目的銷(xiāo)售許可證；
（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的增值稅（注：包括營(yíng)改增前繳納的營(yíng)業(yè)稅）、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等；
（十）《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》；
（十一）《土地增值稅納稅申報(bào)表》（包括預(yù)繳完稅證明）；
（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。
第十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的清算材料，對(duì)納稅人提交的清算材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算受理通知書(shū)》（附件3－02）。對(duì)納稅人提交的清算資料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、審核事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改或補(bǔ)充資料，并向納稅人出具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書(shū)》（附件3－03）。納稅人須在收到《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書(shū)》之日起30個(gè)工作日內(nèi)提供清算補(bǔ)充材料，重新辦理稅款清算手續(xù)。
第十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請(qǐng)之日起90個(gè)工作日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求補(bǔ)充資料的時(shí)間。