[8月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為4.85%。]
10月8日房貸利率將換錨。
“10月8日后，房貸利率到底是升還是降？如果升了我就再觀望觀望，降了可能就要抓緊入手了。如果之后房貸波動(dòng)變化，那銀行能不能把算好的應(yīng)還款金額發(fā)給我？這個(gè)不用我自己算吧？”關(guān)于即將推行的個(gè)人住房貸款利率新政，一位近期擬購(gòu)房的北京市民對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表達(dá)了她的諸多疑惑。
8月25日，央行宣布，自2019年10月8日起，針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)在合同期限內(nèi)固定不變。
對(duì)房貸利率即將發(fā)生的變化，多位接受采訪的擬購(gòu)房者均對(duì)記者表達(dá)了自己的疑惑。比如，貸款定價(jià)機(jī)制調(diào)整后，會(huì)給房貸利率、房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？存量貸款利率是否調(diào)整？此前已按照基準(zhǔn)利率方式簽訂借款合同但未發(fā)放的貸款，到底使用哪種貸款定價(jià)方式？
帶著上述疑問(wèn)，記者對(duì)多家銀行、房產(chǎn)中介進(jìn)行采訪了解到：房貸定價(jià)機(jī)制轉(zhuǎn)換將以平穩(wěn)過(guò)渡為原則，一方面保證借貸雙方利益，另一方面政策會(huì)平穩(wěn)過(guò)渡以保障房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，對(duì)絕大部分購(gòu)房者影響不大。
以北京地區(qū)為例，按照8月20日公布的5年期以上LPR為4.85%水平計(jì)算，改革后北京地區(qū)首套、二套個(gè)人住房貸款利率下限分別是5.4%、5.9%，與目前北京市主要中資銀行新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率水平基本相當(dāng)。
此外，記者獲悉，當(dāng)前已有13個(gè)省市部署了個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化工作，近期將擇機(jī)落地。并且已有部分地區(qū)部分銀行對(duì)新增房貸采取LPR方式報(bào)價(jià)，但報(bào)價(jià)方式調(diào)整對(duì)實(shí)際房貸利率的影響不大。
北京房貸利率新定價(jià)基準(zhǔn)出爐
近日，一位北京地區(qū)鏈家房地產(chǎn)中介對(duì)記者表示，已收到部分銀行對(duì)房貸利率定價(jià)的調(diào)整方案。比如，匯豐銀行的通知是：1．首套個(gè)人住房貸款利率最低為L(zhǎng)PR+55基點(diǎn)，按照8月20日5年期以上LPR為4.85%水平計(jì)算后為5.4%，相當(dāng)于現(xiàn)行基準(zhǔn)上浮10.2%；2．二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)，按照8月20日5年期以上LPR為4.85%水平計(jì)算后為5.9%，相當(dāng)于現(xiàn)行基準(zhǔn)上浮20.4%。
匯豐通知稱，2019年10月8日后簽合同的客戶適用，已放款或已簽貸款合同的客戶仍按照老政策執(zhí)行。目前，匯豐銀行還可做到首套執(zhí)行基準(zhǔn)、二套執(zhí)行上浮10%的利率。
此外，該中介人士還對(duì)記者表示，中信銀行(5.740, -0.06, -1.03%)（北京地區(qū)）于9月16日開(kāi)始對(duì)新增房貸采取LPR方式報(bào)價(jià)，首套利率為5.4%，二套為5.9%。
第一財(cái)經(jīng)記者從多家銀行了解到，此前，北京地區(qū)曾召開(kāi)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制會(huì)員大會(huì)，共有95家北京地區(qū)銀行參會(huì)，并共同商定了北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)；二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。
如按照8月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的首次報(bào)價(jià)計(jì)算，北京地區(qū)首套個(gè)人住房貸款利率下限是5.4%，二套下限是5.9%，與目前北京市主要中資銀行新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率水平基本相當(dāng)。
不過(guò)，記者在采訪中也了解到，5.4%、5.9%并不是一個(gè)絕對(duì)值概念，10月8日的房貸利率仍要看9月20日新一期的LPR利率是否調(diào)降?！胺抠J利率要看55、105兩個(gè)加點(diǎn)下限，如果LPR變了，加點(diǎn)不變，那么總和自然改變，加點(diǎn)下限是否調(diào)整要看市場(chǎng)定價(jià)自律組織的約定?！币晃粐?guó)有大行北京地區(qū)個(gè)人金融業(yè)務(wù)部人士對(duì)記者表示。
此外，記者還從參與了上述自律機(jī)制會(huì)員大會(huì)人士處了解到，此次定價(jià)既要實(shí)現(xiàn)與LPR的對(duì)接，同時(shí)也要考慮北京地區(qū)房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。下一步，北京地區(qū)會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化、LPR波動(dòng)情況，適時(shí)適度調(diào)整個(gè)人住房貸款利率的加點(diǎn)下限。
而從上海地區(qū)來(lái)看，如按個(gè)人房貸新政的規(guī)定，上海地區(qū)的首套房平均貸款利率低于目前規(guī)定下限4.85%。因此，上海地區(qū)房貸利率定價(jià)如何調(diào)整備受市場(chǎng)關(guān)注。
據(jù)上海某知情人士透露，上海的LPR相關(guān)情況目前還在溝通過(guò)程中，具體還不確定?？偟幕{(diào)是在“因城施策”的原則下，保證利率定價(jià)機(jī)制順利轉(zhuǎn)換，維持上海個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
銀行準(zhǔn)備好了么？
為了保證新老機(jī)制平穩(wěn)過(guò)渡，在新的個(gè)人住房貸款利率政策出臺(tái)后，多家銀行就已著手開(kāi)展了包括升級(jí)系統(tǒng)、修改房貸合同、組織員工培訓(xùn)等系列工作，并已基本準(zhǔn)備就緒。
中國(guó)工商銀行(5.540, -0.03, -0.54%)個(gè)人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明對(duì)記者表示，目前工行主要開(kāi)展了三方面工作：一是印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率應(yīng)用的意見(jiàn)，對(duì)分行進(jìn)行安排和部署；二是在制度層面，主要涉及個(gè)人貸款管理辦法中利率條款修訂，比如要增加LPR的定價(jià)方式，9月中下旬可完成文件印發(fā)；三是在系統(tǒng)方面，工行系統(tǒng)支持個(gè)人住房貸款選擇LPR的定價(jià)模式。目前正在進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試，9月中下旬可以完成系統(tǒng)的準(zhǔn)備工作。
中國(guó)建設(shè)銀行(7.090, -0.03, -0.42%)住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹稱，建行為了保證新報(bào)價(jià)機(jī)制平穩(wěn)運(yùn)行，主要開(kāi)展了六方面工作。
一是研究制定業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)節(jié)，包括新發(fā)放房貸LPR的取值、利率調(diào)整方式、加點(diǎn)數(shù)值確定規(guī)則等；二是修改貸款合同，對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)合同的利率等相關(guān)條款進(jìn)行修訂；三是系統(tǒng)改造，目前在加緊推進(jìn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)中LPR定價(jià)參數(shù)的調(diào)整和文本變更等功能的開(kāi)發(fā)實(shí)施，9月20日左右可以全面開(kāi)放實(shí)施；四是全面推進(jìn)部署，指導(dǎo)分行做好LPR利率轉(zhuǎn)換準(zhǔn)備工作；五是組織員工培訓(xùn)，幫助一線業(yè)務(wù)人員和業(yè)務(wù)管理人員盡快熟悉新的管理規(guī)定、業(yè)務(wù)辦理流程和系統(tǒng)操作方法，切實(shí)為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；六是做好客戶執(zhí)行工作，目前已研究梳理政策的宣傳素材和客戶的問(wèn)答題庫(kù)等。
中國(guó)銀行(3.650, -0.01, -0.27%)回應(yīng)記者稱，關(guān)于房貸LPR的改革方案已經(jīng)下發(fā)到各分行。對(duì)于已簽訂借款合同但未發(fā)放的貸款利率按已簽訂的合同約定執(zhí)行，如客戶確需調(diào)整定價(jià)方式，需廢除原申請(qǐng)，重新發(fā)起審批并簽訂新合同，相關(guān)流程需要一段時(shí)間，具體可咨詢業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。
上述參與了北京地區(qū)自律機(jī)制會(huì)員大會(huì)人士對(duì)記者稱，接下來(lái)各銀行將主要在修改貸款合同、改造升級(jí)系統(tǒng)、組織員工培訓(xùn)等方面開(kāi)展工作，以實(shí)現(xiàn)與LPR對(duì)接。“在10月8日前簽訂的商業(yè)性個(gè)人住房貸款合同中，可以選擇基準(zhǔn)利率作為定價(jià)基準(zhǔn)；當(dāng)然，如果銀行已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，在與借款人協(xié)商一致后，也可以選擇LPR定價(jià)方式，以加點(diǎn)方式確定。”
雖然各銀行為了保證新定價(jià)機(jī)制運(yùn)行平穩(wěn)，已經(jīng)進(jìn)行了大量的準(zhǔn)備工作，不過(guò)，記者在采訪中也注意到，有銀行在員工培訓(xùn)上仍未到位。銀行基層網(wǎng)點(diǎn)或客服人員存在對(duì)于房貸LPR改革方案“一問(wèn)三不知”現(xiàn)象。相比而言，房地產(chǎn)中介則對(duì)新政內(nèi)容及各銀行的改革情況了解得相對(duì)全面清晰。
房貸計(jì)算方式進(jìn)一步優(yōu)化
房貸利率換錨后，房貸利率會(huì)隨著LPR上下浮動(dòng)，會(huì)給未來(lái)房貸利率走勢(shì)帶來(lái)哪些影響？
從央行公告來(lái)看，央行強(qiáng)調(diào)不得突破利率下限、明確加點(diǎn)水平，這意味著新LPR機(jī)制下的房貸利率不會(huì)出現(xiàn)明顯下降。
事實(shí)上，此前中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上就表達(dá)了“房貸利率肯定不下降”的觀點(diǎn)?！靶碌腖PR形成機(jī)制并不會(huì)使房貸利率下降。金融行業(yè)應(yīng)當(dāng)注意，‘房住不炒’的定位不能偏離，同時(shí)，避免把房地產(chǎn)工具化?！?/p>
2019年以來(lái)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)被密集提及。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年至今已有18次講話或政策提及要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)把控。記者在采訪中了解到，對(duì)于房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管并不意味著房貸新政實(shí)施后，貸款成本會(huì)大幅度上行。切換后，房貸利率、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策仍會(huì)保持平穩(wěn)性、連貫性。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，整體看，全社會(huì)貸款成本都有所降低，這種情況下，房地產(chǎn)相對(duì)貸款成本上行可能性不大，但因?yàn)楦鞣N政策約束，預(yù)計(jì)下調(diào)的空間也有限，保持平穩(wěn)將是主流。
另有知情人士對(duì)記者表示，轉(zhuǎn)換前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際貸款利率將保持基本的穩(wěn)定，不會(huì)產(chǎn)生巨大波動(dòng)。一方面是對(duì)借貸雙方保護(hù)。另一方面，也是出于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性考慮，先從增量開(kāi)始平穩(wěn)推動(dòng)過(guò)渡。
實(shí)際上，新的房貸政策從計(jì)算方式與此前相比已有了很大優(yōu)化，此前房貸計(jì)算方式還是存在很多弊端的。
“用LPR加點(diǎn)方式后，徹底解決效應(yīng)問(wèn)題，更加直觀?！鄙鲜鲋槿耸糠Q。
央行公告表示，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。這意味著，房地產(chǎn)新政對(duì)于不同城市的實(shí)際影響會(huì)有所不同。
在市場(chǎng)分析人士看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)分城施策，在確定了加點(diǎn)下限的基礎(chǔ)上，各地區(qū)、各銀行可以根據(jù)當(dāng)?shù)毓┬枳兓闆r、各銀行經(jīng)營(yíng)策略的差別、服務(wù)客群的不同自律定價(jià)，也會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行更加平穩(wěn)有序。